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Wir haben unseren Rechner für Baufinanzierungen komplett überarbeitet: Sie müssen nur noch den Kaufpreis Ihrer Wunschimmobilie sowie das vorhandene Eigenkapital eingeben, das Bundesland auswählen, in dem sich die Immobilie befindet, und auf „Berechnen“ klicken. Die Ermittlung der Kaufnebenkosten und des sich aus der Formel „Kaufpreis + Kaufnebenkosten – Eigenkapital“ ergebenden Finanzierungsbedarfs übernimmt unser Rechner für Sie, wobei Sie alle Werte – etwa für die Maklerprovision oder Notar- und Grundbuchkosten – nachträglich jederzeit anpassen und ändern können:
Erste Eingaben
Für ein individuelles Suchergebnis sind im ersten Schritt folgende Eingaben in die Rechnermaske erforderlich:
- Der Kaufpreis (1) für den Kauf oder Bau der Immobilie.
- Das Eigenkapital (2), das Ihnen für Ihr Vorhaben zur Verfügung steht.
- Das Bundesland (3), in dem das Haus oder die Wohnung steht.
- Der Tilgungssatz (4): Er gibt den anfänglichen Anteil der Tilgungszahlungen innerhalb der monatlichen Rate an. Der Tilgungsanteil steigt mit der Laufzeit. In Niedrigzinsphasen empfiehlt sich ein etwas höherer Tilgungssatz, sofern er finanziell gestemmt werden kann.
- Die Sollzinsbindung (5) für die Dauer, für die die Darlehenszinsen gesichert sein sollen.
Klicken Sie anschließend auf Berechnen (7), wird automatisch Ihr Finanzierungsbedarf (8) ermittelt. Der Finanzierungsbedarf berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch das Eigenkapital und die Nebenkosten je Bundeslnad. Somit wissen Sie gleich, wie viel Darlehen Sie tatsächlich benötigen. Die angezeigten Baufinanzierungs-Angebote im Vergleich beziehen sich allesamt auf Ihren Finanzierungsbedarf.
Filter und weitere Angaben
Über den Button Weitere Angaben (6) haben Sie die Möglichkeit, Ihre Eingaben zu konkretisieren und Ihre Suchergebnisse zu verfeinern. Mit Klick auf den Button öffnen sich weitere Eingabefelder (9). Dort können Sie den Sicherheitspuffer für alle Fälle gemäß Ihrer persönlichen Vorstellungen anpassen. Wir haben pauschal einen Wert von 10 Prozent des Finanzierungsbetrags hinterlegt. Ebenfalls nachträglich ändern können Sie die Einagben für die Notarkosten und den Grundbucheintrag sowie für die Maklerprovision. Die vorgegebenen Werte leiten sich zwar vom jeweiligen Bundesland ab, können aber in Einzelfällen anders ausfallen.
Hingegen kann der Wert zum Beleihungsauslauf nicht verändert werden. Er wird automatisch vom Rechner ermittelt.
Allerdings steht Ihnen die Möglichkeit frei, Ihre Suchergebnisse mit einigen Filtern (11) zu verfeinern. Je mehr Filter ausgewählt werden,desto schmaler fällt Ihr Suchergebnis aus.
Möchten Sie den Baufinanzierungsrechner wieder auf Anfang setzen, geht das ganz schnell über den Button Eingaben zurücksetzen (10). Und sollten Fragen zu den einzelnen Eingabefeldern entstehen, helfen die Info-Felder (i) neben den meisten Begriffen weiter.
Was ist der Beleihungsauslauf?
Der Beleihungsauslauf gibt an, welchen prozentualen Anteil die benötigte Finanzierung am Wert der Immobilie hat. Dabei wird nicht der Kaufpreis der Immobilie zugrunde gelegt, sondern deren Beleihungswert. Dieser Beleihungswert entspricht dem Kaufpreis abzüglich eines Sicherheitsabschlages von 10 bis 20 Prozent. Die Formel für den Beleihungsauslauf lautet also: Beleihungsauslauf = Finanzierungsbedarf / Beleihungswert
Zehn Tipps für eine gelungene Baufinanzierung
1. Das Eigenkapital
Eine goldene Regel besagt, dass das Eigenkapital ausreichend sein sollte, um 20 Prozent des Kaufpreises und die Nebenkosten zu tragen. Zu den Nebenkosten zählen beispielsweise die Notarkosten, die Grunderwerbsteuer und unter Umständen der Makler. Die Nebenkosten können je nach Bundesland bis zu 12 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Beträgt der Kaufpreis 300.000 Euro, die Nebenkosten 30.000 Euro, wäre die Mindestausstattung für die Eigenmittel 90.000 Euro. Einige Banken vergeben zwar inzwischen auch bei selbst genutzten Immobilien Kredite bis zu 100 Prozent des Kaufpreises. Als solide kann man eine solche Finanzierung aber nur mit hochgezogenen Augenbrauen bezeichnen.
Was zählt zum Eigenkapital?
- Barmittel
- Wertpapiere
- Bausparguthaben
- Rückkaufswerte aus Lebens- oder Rentenversicherungen
- Arbeitgeberdarlehen
- Verwandtendarlehen
- Eigenleistung bei Bau- oder Sanierungsmaßnahmen
Gerade durch Arbeitgeberdarlehen lässt sich die Eigenkapitalquote häufig fantastisch verbessern. Je höher das Eigenkapital ausfällt, und um so niedriger die Beleihungsquote ist, um so niedriger sind die Zinsen.
2. Zinsen abhängig vom Beleihungsrahmen
Hier sprechen wir nicht vom Nominalzins, der sich fast täglich ändern kann, sondern davon, wie sich das Eigenkapital auf die Zinssätze auswirkt. Je nach finanzierendem Institut dürfen gewisse Quoten zwischen der Höhe des Darlehens und dem Beleihungswert des Objektes, der Beleihungsrahmen, nicht überschritten werden.
- Versicherungen bis zu 50 Prozent
- Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent
- Geschäftsbanken, Sparkassen und Bausparkassen
- üblicherweise bis zu 80 Prozent ohne Zinsaufschlag.
Sollen beispielsweise 240.000 Euro bei einem Beleihungswert von 300.000 Euro über eine Hypothekenbank finanziert werden, stellt sich die Finanzierung wie folgt dar:
- Hypothekenbank 180.000 Euro mit einer 1a-Hypothek. Dies bedeutet, dass die Hypothekenbank im Grundbuch an erster Stelle steht.
- Geschäftsbank oder Sparkasse 60.000 Euro mit einer 1b-Hypothek (an zweiter Stelle im Grundbuch) und einem Zinsaufschlag von 0,5 Prozent auf das 1a-Darlehen.
Sobald das Angebot der Bank vorliegt, empfiehlt es sich, nachzufragen, wie viel mehr Eigenkapital notwendig wäre, um die nächstgünstigere Zinskondition nutzen zu können.
Eine weitere Option, die monatlichen Zinsen zu senken, stellt das Disagio dar. In diesem Fall wird das Darlehen nicht zu 100 Prozent, sondern nur zu 98 oder 95 Prozent ausgezahlt. Die Rückführung des Darlehens muss jedoch zu 100 Prozent erfolgen. Der Zinssatz sinkt, je höher das Disagio gewählt wird. In der Summe fällt ein Darlehen mit Disagio aber nicht preiswerter aus, als ein Darlehen ohne ein solches.
3. Förderung
Die Förderung bei einer Baufinanzierung ist eine zweigleisige Angelegenheit. Zum einen gibt es die klassische staatliche Förderung durch
- Die Wohnungsbauprämie
- vL-Sparen mit einem Bausparvertrag
- Wohnriester
- KfW-Darlehen
Wohnriester
Für Wohnriester gilt, dass Sie diesen sowohl im Rahmen von Bausparverträgen als auch durch gesonderte Annuitätendarlehen nutzen können. Während bei Bausparverträgen die Riesterförderung in den Bausparvertrag einfließt, wird sie bei einem Annuitätendarlehen für die Tilgung verwendet.
Eine zulagenberechtigte Familie mit zwei Kindern kann, sofern beide Kinder nach dem 31.12.2007 geboren wurden, im Jahr eine zusätzliche Tilgungsleistung von 908 Euro erzielen.
Verlassen Sie sich aber nicht darauf, dass Riesterfinanzierungen grundsätzlich die günstigste Lösung sind. Auch hier gilt, dass ein Vergleich mit einem klassischen Hypothekendarlehen unerlässlich ist. Dies gilt gerade in Bezug auf die spätere Versteuerung der Zulagen und auf die eingeschränkte Flexibilität hinsichtlich der Nutzung der Immobilie.
Kommunale Förderung
Die staatliche Förderung, allerdings auf Landes- oder Kommunalebene geht aber noch weiter.
- Einige Gemeinden bieten jungen Familien Bauland zu Vorzugspreisen an.
- Informieren Sie sich über mögliche Darlehen vom Land oder der Kommune.
- Bezieher niedriger Einkommen können im Rahmen einer Baufinanzierung Lastenzus
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